Verificación técnica de inmuebles
¿Qué revisamos en una Inspección?
Una verificación técnica del inmueble, no destructiva: no rompemos nada. Lo que no se ve a simple vista se detecta con instrumental, y cada hallazgo termina en el Informe con su foto, su ubicación y su gravedad.
Por rubro
¿Qué miramos, y con qué?
Humedades 01
- Filtración, capilaridad o condensación: no es lo mismo y no se arregla igual
- Frente húmedo medido a distintas alturas
- Cubierta, terraza, babetas y encuentros
Higrómetro · cámara termográfica · detector de cañerías
Estructura 02
- Fisuras: si son de revoque o si siguen la geometría del edificio
- Niveles y plomos, para leer asentamientos
- Armaduras a la vista en balcones y cocheras
Fisurómetro · nivel láser · testigos de control
Instalación eléctrica 03
- Tablero, protecciones y disyuntor diferencial
- Puesta a tierra y continuidad de masas
- Capacidad de la instalación contra el uso real
Telurímetro · pinza amperométrica · multímetro
Agua, gas y desagües 04
- Presión, pérdidas visibles y estado de artefactos
- Ventilaciones y evacuación de gases
- Desagües: escurrimiento y olores
Cámara endoscópica · ensayo de escurrimiento
Carpinterías y terminaciones 05
- Aberturas: cierre, sellado y vidrios
- Pisos, revestimientos y cielorrasos
- Trabajos hechos para tapar, no para resolver
Inspección visual guiada por lista de verificación
Lo común del edificio 06
- Fachada, medianeras y terraza
- Sala de máquinas, tanques y bombeo
- ¿Qué es del consorcio y qué es de la unidad?
Relevamiento fotográfico referenciado
El entregable
Un Informe que se puede poner sobre la mesa
El Informe llega en PDF en 24/48 horas. Cada hallazgo va con su ubicación, su gravedad, la causa más probable y qué hay que hacer. Abajo, cómo se ve, en un ejemplo armado con hallazgos frecuentes.
Ambiente por ambiente
Hallazgos con foto y medición
Alrededor de 100 páginas en PDF: cada ambiente y cada área común relevada, con fotos, mediciones y la gravedad de lo encontrado.
Costos
¿Qué arreglar y en qué orden?
Estimación del costo de las reparaciones necesarias, ordenadas por prioridad: primero lo que afecta la seguridad y la habitabilidad.
Negociación
Tasación independiente y estrategia
Una tasación independiente del vendedor y del corredor, y una estrategia de negociación basada en los hallazgos para discutir el precio con números.
- Tipología
- PH al frente
- Superficie
- 78 m²
- Antigüedad
- 52 años
- Hallazgos
- 3 de 14
H-04
Humedad ascendente en muro de contrafrente
Frente húmedo estable a 90 cm sobre el nivel de piso, con salitre y zócalo desprendido. Compatible con ausencia o interrupción de la capa aisladora.
Qué hacer: cateo del encuentro muro-cimiento y barrera química. Incide en la negociación.
H-07
Tablero sin disyuntor diferencial
Protección termomagnética únicamente. La instalación no tiene protección diferencial y la puesta a tierra no presenta continuidad en dos tomacorrientes.
Qué hacer: intervención de electricista matriculado antes de habitar la vivienda.
H-11
Fisura en tabique de sala, sin actividad
Fisura de trazado irregular, superficial, sin continuidad en el espesor del muro. Compatible con retracción del revoque.
Qué hacer: tratamiento de terminación. No compromete la estructura.
Ejemplo ilustrativo, elaborado a partir de hallazgos frecuentes. El Informe Profesional registra cada hallazgo con fotografías y mediciones precisas. Cuenta con aproximadamente 100 páginas que incluyen un anexo de costos priorizados para planificar las reparaciones. Adicionalmente, sumamos un anexo de negociación con una tasación 100% independiente y una estrategia basada en datos reales para respaldar la discusión del precio final.
Según la propiedad
Chequeo de propiedades usadas: qué cambia en cada tipo de inmueble
La lista de control es la misma en todas las Inspecciones. Lo que cambia es dónde conviene mirar con más detalle y qué parte de la propiedad es tuya y cuál compartís.
Departamento usado
- Humedad en el contrafrente, en los baños y bajo las ventanas.
- Tablero y cableado: en edificios antiguos suele faltar el disyuntor diferencial.
- Balcones con hierros a la vista, montantes y terraza del edificio, porque las reparaciones comunes se pagan con expensas.
PH
- Terrazas y patios de uso exclusivo, que casi siempre siguen siendo comunes.
- Medianeras, desagües pluviales y tanques compartidos con las otras unidades.
- Ampliaciones hechas sin permiso, que cambian lo que realmente estás comprando.
Casa
- Sin consorcio, todo es tuyo: cubierta, tanque, bombeo y desagües.
- Humedad ascendente en muros sin capa aisladora, frecuente en casas antiguas.
- Estructura, fisuras y asentamientos, con testigos cuando hace falta saber si están activos.
Unidad a estrenar
- Se revisa antes de recibir la posesión: al recibir, la ley presume que no había vicios a la vista.
- Terminaciones, pendientes, sellados, instalaciones y que lo entregado coincida con lo prometido.
- El Informe sirve para que la desarrolladora corrija antes de la entrega. ¿Qué dice la ley? →
Local comercial
- Instalación eléctrica contra la potencia que va a necesitar la actividad.
- Ventilación, desagües, sanitarios y accesibilidad.
- Presupuesto a medida. Si además lo vas a habilitar, mirá habilitacionescaba.com.ar.
Alquiler
- Si vas a alquilar o a entregar un inmueble alquilado, lo que corresponde es un Informe de estado.
- Deja constancia, con fecha y fotos, de cómo está la propiedad al entrar o al salir.
- Lo hacemos con el mismo método e instrumental que una Inspección de compra.
Departamentos y PH
¿Qué es tuyo y qué es del consorcio?
En propiedad horizontal, buena parte de lo que se revisa no es de la unidad sino común, y eso cambia quién paga el arreglo. El Código Civil y Comercial lo define así:
- Comunes (art. 2041): techos, azoteas y terrazas; cimientos, columnas, vigas y muros maestros, incluida la estructura de los balcones; las cañerías y cableados hasta que entran a la unidad; los muros exteriores y los que separan unidades.
- Propios (art. 2043): los tabiques internos que no son portantes, puertas, ventanas, artefactos y revestimientos, también los de los balcones.
- Una terraza de uso exclusivo sigue siendo común (arts. 2040 y 2041), aunque solamente vos tengas acceso.
Por eso el Informe separa los hallazgos de la unidad de los del edificio: lo común se repara con expensas (art. 2048) y es un dato para negociar y para preguntarle a la administración antes de firmar.
Alcance
Lo que la Inspección no hace
- No rompe nada. Es no destructiva. Si un caso puntual necesita un cateo, te lo proponemos por escrito y lo decidís con el dueño.
- No mira lo que está tapado. Lo que los muebles o un acceso cerrado no dejan ver se informa como no verificado, nunca como verificado.
- No detecta asbesto ni radón. Requieren ensayos de laboratorio que no forman parte de la Inspección.
- No reemplaza un estudio especializado. Si aparece algo grave, el Informe detalla la gravedad, propone soluciones e indica qué estudio complementario conviene hacer.
Trabajamos con las prácticas de referencia de NABIE (National Academy of Building Inspection Engineers) y ASHI (American Society of Home Inspectors), adaptadas a la construcción y a la normativa argentina.
Pedí la Inspección antes de la seña
Contanos por WhatsApp el barrio y el tipo de propiedad, y te pasamos el precio por ese mismo chat. No hace falta visitar el inmueble para cotizar.